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MULTA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Há muita discussão e confusão sobre este tópico. A lei de aluguéis prevê uma multa, mas não especifica seu valor. Para evitar complicações, o Código Civil de 2002 introduziu a proporcionalidade na aplicação da multa. No entanto, muitas questões permaneceram, especialmente quando os inquilinos tentam cobrar a multa do locador, o que é incorreto. A revisão da Lei do Inquilinato em 2009 foi implementada para resolver essa questão. É sempre bom lembrar que, nos casos em que a Lei 8.245, que regula os aluguéis de imóveis, for omissa, ou seja, não mencionar um assunto específico, deve-se recorrer ao Código Civil Brasileiro atual.

A lei 8.245 diz o seguinte:

Art. 4 º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

        Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Segundo o artigo, a lei permite que o inquilino devolva a propriedade antes do final do prazo acordado, desde que compense o proprietário proporcionalmente pelos meses restantes do contrato.

O artigo também afirma que o proprietário não pode recuperar a propriedade, exceto em circunstâncias especiais que não são relevantes aqui. Isso tem causado confusão na interpretação, pois a multa estipulada é de responsabilidade do inquilino, não do proprietário. Isso significa que o proprietário não pode solicitar a propriedade durante o contrato e exercer o direito de pagar ao inquilino a multa estipulada, simplesmente porque a lei não permite isso.

Código Civil

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

As perdas e danos resultantes vão além da multa estipulada. A lei de aluguéis proíbe o proprietário de solicitar a propriedade, exceto em situações especiais. Portanto, se ele desobedecer, terá que compensar o inquilino, o que inclui todas as despesas de mudança e os transtornos decorrentes. Fica evidente que a multa e a indenização são duas coisas distintas. Embora algumas pessoas possam discordar, essa é a minha interpretação com base no que ambas as leis estabelecem.

A Lei de locação esclarece a multa para o inquilino, mas deixa uma incerteza em relação ao proprietário. O Código Civil esclarece essa dúvida, estabelecendo a indenização. Isso é mais comum em contratos não residenciais e não regidos pela Lei do Inquilinato.

O inquilino tem permissão para terminar o contrato, desde que pague a multa acordada. É importante esclarecer que essa multa deve ser especificada em uma cláusula contratual para que o inquilino possa exercer seu direito de calculá-la. Portanto, não se pode simplesmente incluir a cláusula sem determinar o valor da multa, sob risco de ter que usar o índice oficial do governo para o pagamento de impostos federais ou estipulado judicialmente.

Todas essas medidas têm como objetivo proteger o inquilino, que geralmente está em desvantagem em relação ao locador. É comum que certas imposições sejam feitas nesse tipo de contrato. O locador impõe um contrato de 30 meses e, sendo um contrato longo, se algo desagrada ao inquilino, ele teria que permanecer na propriedade devido às pesadas multas impostas. Com a regulamentação na legislação, a parte mais vulnerável é protegida.

Geralmente, os contratos estipulam multas equivalentes a três vezes o valor do aluguel (não o valor total do DOC, incluindo taxas). Com base nesse valor, temos o seguinte exemplo:

• Um indivíduo aluga uma propriedade por um período de 30 meses, com um aluguel atual de R$ 400,00, excluindo taxas (condomínio e IPTU). Quando ele está no imóvel há 20 meses, decide sair sem um motivo aparente que a lei proteja. Ele solicita por escrito, com 30 dias de antecedência, o término do contrato. Neste contrato, a cláusula estabelece que a base da multa é três vezes o valor do aluguel (vale lembrar que a lei permite que ele saia pagando a multa). Portanto, de acordo com a proporção do Código Civil, a multa deve ser calculada com base nos 10 meses restantes para o término do contrato.

Aluguel: R$ 400,00

Multa no contrato: 03 (três) vezes o valor do aluguel

Duração do contrato: 30 meses

O Inquilino Ficou no Imóvel: 20 meses

Faltando: 10 meses para finalizar o execução do contrato

Cálculo:

R$ 400 x 3 = R$ 1200

(aluguel multiplicado por 03 (três) vezes o aluguel = R$ 1200,00)

R$ 1200/30 = 40

(resultado dividido pela duração total do contrato)

R$ 40 x 10 = R$ 400

(resultado multiplicado pelo tempo restante)

Portanto, você pega o valor do aluguel, multiplica pelo valor da multa, divide o resultado pela duração do contrato e multiplica pelo tempo restante para o término do contrato, isso nos dá o valor da multa.

Neste caso, a multa seria de R$ 400,00 para desocupar o imóvel, além dos custos com a reforma de entrega e o aluguel e taxas até o encerramento definitivo do contrato de locação (entrega das chaves).

Existem casos em que, se a multa é insignificante, pode-se negociar um valor maior ou solicitar judicialmente que o juiz determine um valor justo.

 Nós do Aluguel Hoje temos um sistema pronto para informar este cálculo em cada contrato dentro da nossa plataforma. 

Para acompanhar o valor da multa contratual basta seguir estes passos:

Selecione o Contrato de Locação.

Clique na Aba "Informações"

Na próxima Página, procure os "Valores do Contrato"

Observe o valor da Multa Contratual, a cada mês pago pelo inquilino o sistema recalcula o valor da multa, seguir este valor é uma recomendação.

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