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PRESCRIÇÃO

Legislação

Código Civil 2002 artigo 206 – parágrafo 3º; inciso I

... Prescreve em 03 anos (três anos) a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos

É comum as pessoas pensarem que uma dívida prescreve após 10 anos. A regra geral até faz esta determinação, mas existem vários prazos diferenciados conforme a dívida que deverá ser cobrada então sempre verifique qual o prazo. Em época de Internet fica fácil achar a legislação.

O fato de o prazo de cobrança estar prescrito não impede o credor de entrar com a ação judicial cobrando o devedor. Este por sua vez poderá se negar a pagar alegando a prescrição ou concordar em pagar reconhecendo que deve e por ser pessoa de boa-fé.

COBRANÇA DE ALUGUÉIS

Conforme a legislação informada no início desta postagem, em plena vigência, o locador tem o direito de judicialmente requerer o pagamento dos aluguéis devidos pelo inquilino que tenha desocupado o imóvel deixando dividas relativas à locação e para isso a lei determina um prazo de 03 anos para que esta dívida seja cobrada.

O prazo começa a contar a partir do vencimento do primeiro aluguel não pago pelo Locatário. O vencimento é a data que constar no DOC de pagamento não efetuado ou contrato escrito.

Atenção: após o Locador dar início a ação judicial, a prescrição deixa de existir independente do tempo que durar o processo judicial. Alguns devedores acreditam que se o processo durar mais de 03 anos poderão pedir prescrição, ledo engano. Se o processo durar 10 anos ainda estará valendo a cobrança. Alguns devedores se escondem para evitar serem citados deixando a ação correr à revelia acreditando que com 03 anos poderão extinguir a cobrança o que não ocorre.

Dividas referentes a locação podem ser cobrados através do Juizado Especial (inciso III do art. 3o. da Lei 9099/95) desde que o valor cobrado fique dentro do valor máximo que este juizado permite seja cobrado. Se for além do permitido ou o Locador deverá entrar na justiça comum ou abrir mão do valor excedente.

Valor máximo é de 40 salários mínimo.

Até 20 salários mínimos não precisam advogado.

Entre 20 e 40 salários mínimos será preciso advogado acompanhando o locador

No Juizado Especial a parte tem que comparecer as audiências não podendo ser representada somente pelo advogado.

Na prática o ideal é cobrar imediatamente para não perder o contato com o devedor ficando assim impossibilitado de localizá-lo o que custaria mais trabalho a mais caro para pela via oficial notificá-lo.

Para entrar com a ação no Juizado Especial será necessário apresentar uma planilha de cálculo. No site “cálculo exato” há disponível uma planilha para uso gratuito. Também apresente seus documentos pessoais e o contrato de locação ou qualquer documento que prove que existia entre vocês uma locação verbal.

Há casos em que o Locador ajuíza ação de cobrança na justiça comum e depois ao descobrir que o Juizado Especial é mais rápido, resolver entrar neste juizado com a mesma cobrança. Neste caso temos a mesma dívida sendo cobrada em dois juizados diferente. O locatário deve ficar atento para apresentar prova de que já existe ação de cobrança na justiça comum e assim extinguir esta que está sendo proposta. Isso ocorre mesmo quando há acordo de pagamento em frente ao juiz descumprido pelo devedor. Já existindo uma ação não pode o locador pelo mesmo motivo propor a mesma ação em outro Juizado.