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Ao morar em algo que não nos pertence é nossa obrigação manter o imóvel limpo e em perfeitas condições e assim é obrigação do locatário a manutenção do imóvel durante o contrato de locação residencial ou não residencial.

 A lei 8.245/91 determina os deveres do locador e locatário nos artigos 22 e 23, sendo do locador a obrigação de manter o imóvel em condições de ser utilizado para os fins contratados e sendo obrigação do locatário mantê-lo, consertando tudo que por este for danificado, repondo-o ao estado em que se encontrava quando do início do contrato.

 Acontece casos de que imóveis mal construídos, começam a apresentar defeitos e vícios que danificam o imóvel sem a interferência do locatário, trazendo discussão de quem é o dever de arrumar, mas a lei é clara de que o Locador deve deixar o imóvel em condições de uso deixando de ser obrigação do locatário o conserto.

 Benfeitorias

São reformar feitas pelo locatário, por necessidade ou com fins estéticos no imóvel. São chamadas de benfeitorias e podem ou não serem reembolsadas. Desde que seja de comum acordo com o dono do imóvel. Para isso é importante sempre notificar cada benfeitoria, pois caso o dono do imóvel não aceite, você será obrigado a desfazer a benfeitoria na entrega do imóvel.

 Tipos de benfeitorias

 Lei do inquilinato 8.245/91.

        Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

        Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

 Temos, portanto as benfeitorias que podem ser:

 Necessárias

É toda a benfeitoria imprescindível para que o imóvel possa ser utilizado pelo locatário e é dever do locador arcar com seus custos.

 Exemplo: um vento muito forte arranca o portão da casa, o locatário tem a obrigação de chamar o Locador para fazer o reparo ou substituição do portão, caso nada aconteça no portão que solte tinta ou bata no muro e arranhe a pintura, isso deixa de ser obrigação do dono e passa a ser do locatário. Tudo que aconteça no imóvel e que impeça a moradia ou o uso do imóvel é de obrigação do Locador, como infiltração, cupim, cano estourados e vazamentos, padrão de luz fora da regulamentação da empresa de energia, ligação do esgoto, etc...

O inquilino pode fazer os reparos e deve cobrar o desconto no aluguel, desde que seu contrato não proíba de fazer isso, caso proíba deixe o Locador fazer. 

 Úteis

Toda a benfeitoria que o locatário faz no imóvel e que aumenta este imóvel, sua área construída ou ajuda a melhorar sua utilização e por fim agregando valor ao imóvel locado.

 Exemplo: Instalação de grades nas janelas e portas, aumentando a segurança do imóvel, sendo uma benfeitoria útil por não ser obrigação do locador. Colocando cobertura na garagem se o imóvel não possui, a construção de uma lavanderia em anexo ou a reforma do lavabo com piso antigo trocando por um piso novo.

Estas benfeitorias também podem ou não ser indenizáveis. Mas o locador tem que concordar previamente e não sendo comunicado pode este não ressarcir o locatário. Faça tudo por escrito assinado e reconhecido em cartório, assim não terá como o Locador se negar a indenizar por suas benfeitorias.

 Voluptuárias

É toda a benfeitoria desnecessária, realizada pelo locatário para tornar o imóvel mais agradável para seu uso e não são reembolsadas pelo locador.

Exemplo: a pintura tipo grafiato, a construção de uma área infantil no pátio do imóvel, a implantação de jardim com vasos, a instalação de uma piscina ou churrasqueira.

 Imóveis não residenciais

Fique atento, caso alugue um imóvel para fins comerciais, o locador tem obrigação de entregar este imóvel pronto para que a atividade sua seja exercida. Caso você tenha algum problema com autarquias que notificaram seu comércio para fazer por exemplo Saída de emergência, corrimão nas escadas, antiderrapante nas escadas, ligação de esgoto, banheiro para cadeirante, rampa para cadeirante ou até elevador para cadeirante, tudo tem que ser obrigação do Locador, que deve entregar o imóvel pronto para a atividade ser exercida. #FiqueAtento

 Conclusão

Fique atento ao contrato que assinou, não deixe de informar o locador de tudo que acontece no imóvel, guarde todos os recibos.