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É certo que a Lei do Inquilinato veio para defender mais o inquilino que o locador, por isso é importante ter alguns cuidados ao redigir seu contrato para que não tenha clausulas que possam ser causa de desfeito.

O Congresso Nacional que aprovou a Lei 1991, e teve como proteção a locação imobiliária residencial, que se baseou o legislador (propôs a lei) para que chegasse a conclusão de que uma das partes estaria em desvantagem! As legislações anteriores que permitiam livre negociação e livre desocupação, a falta de critérios que protegessem o locatário de abusos e o simples fato de ser o locatário a parte mais necessitada.

A locação residencial tem uma função social que cumpre o papel de conceder moradia a quem não tem casa própria e assim a regulamentação desta função é a melhor forma de garantir a todo o brasileiro o direito de ter onde morar. Na teoria é muito bonito, mas a prática é bem diferente.

Se você tem um ou mais imóveis e deixá-los fechados, sem uso, paga mais imposto pois o governo taxa os imóveis fechados justamente para incentivar a locação dos mesmos. Assim o proprietário de imóveis em locação podem ser uma pessoa simples que dependa do aluguel como renda, uma pessoa que tenha alguns imóveis para complementar a renda com os aluguéis recebidos e o investidor que tem muitos imóveis e os loca com o objetivo de investimento. Estes últimos são os responsáveis por especulações imobiliárias.

Nas antigas legislações, era livre a negociação entre as partes e o ajuste de preço.
Era comum o locatário mudar-se para um imóvel e poucos meses depois receber a comunicação de que o mesmo iria aumentar e os aumentos normalmente eram altíssimos  O locatário ficava sem saída  ou aceitava ou tinha que desocupar. Ficava então o visível prejuízo. Ainda nem terminara de pagar as despesas com a mudança e o contrato e já estava novamente tendo que se mudar porque os locadores não eram nem um pouco sensíveis ou que se importava era o dinheiro. A inflação subia, o aluguel também. Assim, o locador mandava e desmandava e a função social de moradia ficava bastante comprometida, face a época não permitir crédito tão fácil para a compra da casa própria.

Entra o Governo Collor e a Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato é sancionada. A legislação veio para proteger os locatários dos abusos dos locadores e por conta destes abusos passou esta lei a dar mais proteção ao locatário.

A lei passou a impedir independente do motivo a retomada do imóvel pelo locador antes do fim do prazo do contrato porque antigamente ele podia retoma-lo a qualquer momento e assim ou o locatário concordava com o aumento do aluguel ou tinha que sair. Na legislação anterior podia ser feito qualquer prazo. Imaginem quantos contratos de 6 meses em época de inflação absurda.

O aluguel passou a ser regrado por índice de inflação e impedindo a especulação com a proibição de cobrança em dólar. O reajuste ficou restrito a cada 12 meses de contrato permitindo que com 3 anos de locação o valor possa ser atualizado pelo preço de mercado. Protegeu o locatário de abusos, mas também protegeu, em parte o locador de uma defasagem muito alta. Sabemos que o reajuste anual não acompanha a valorização dos aluguéis. A cada 3 anos se pode atualizar pelo valor de mercado, antes tinha que esperar 5 anos.

Penalizou o proprietário que loca por prazo menor que 30 meses protegendo o locatário de possível especulação em torno de aumento de aluguel pois todos os locadores fariam contratos de 12 meses para assim poder aumentar pelo valor desejado ao término do prazo. Isso deixaria novamente o locatário em desvantagem como antigamente ocorria.

Criou a purgação da mora, para evitar que locadores abusassem da justiça, usando-a para tentar o despejo e locar por preço maior quando o aluguel atual estivesse abaixo do preço de mercado. Hoje o inquilino pode pagar a dívida e suspender o despejo, mas não a vontade, o locador também foi protegido.

Um contrato residencial de locação é um contrato que pode ser classificado como de adesão. O locatário o recebe pronto das mãos do locador e não negocia nenhuma das cláusulas. Quando o mesmo é feito por imobiliárias, estas inclusive, escolhem quem vai constar no contrato como locatário e você não pode se quer discutir o assunto. Assina e aceita ou não loca nada. Portanto temos que se você precisa residir pagando aluguel, terá que se sujeitar aos critérios do locador, mas com uma legislação forte estes critérios poderão ser questionados.

Ainda assim, questionam que o locador não é favorecido. É sim. Se um locatário brigar com uma imobiliária, seguradora de aluguel ou entrar na justiça contra ambos, nunca mais loca imóvel algum em seu nome. Normalmente o locatário se cala, mas pelo menos em algumas situações ele estará mais protegido pois o locador não poderá impor algo que a lei proíbe, será considerado nulo.

Ainda há muito a se mexer nesta legislação atual e o principal seria acabar com a fiança locatícia permitindo ao locador o despejo extrajudicial de quem não paga o aluguel. Seria justo para ambos e bem mais barato. Somente cobranças por inadimplência abarrotariam nossa justiça. Até hoje não entendo porque uma pessoa deve e ainda tem o direito de permanecer no imóvel locado enquanto discute a questão. Discutir o que? Concluindo, a proteção ao locatário surgiu do abuso por parte do locador. Não há agora o que reclamar.

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